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房地產(chǎn)新政“滿(mǎn)月” 降息風(fēng)潮中的存量房貸博弈

2024年06月20日 16:24:00 來(lái)源:太行日報·晚報版

  “5·17”新政滿(mǎn)月,首套房貸利率進(jìn)入“3字頭”。從房貸金融利好政策發(fā)布到密集落地,降成本、降門(mén)檻效應仍在顯現。市場(chǎng)熱度回升,帶看量增長(cháng),甚至一度出現中介人手緊張現象。

  有人歡喜有人憂(yōu),對于存量購房者來(lái)說(shuō),房貸之重依舊未曾緩解,相比新發(fā)房貸利率,二者之間的利差再次拉大,一部分購房者不僅房?jì)r(jià)買(mǎi)在高位,房貸利率也高位站崗,在本輪的調整中無(wú)法享受到“降息”帶來(lái)的好處,提前還貸情緒再起苗頭。

  存量房貸是否降息的博弈漸成拉鋸態(tài)勢:一方面,購房者期盼存量房貸“降息”聲勢漸盛。另一方面,銀行凈息差已面臨嚴峻考驗。對銀行來(lái)說(shuō),不降,高利率或將推動(dòng)居民提前還貸;降,銀行在維護自身盈利與市場(chǎng)穩定平衡中左右為難。

  為了緩解存量購房者肩上的重擔,有銀行開(kāi)始試水“先息后本”還款模式,意圖以靈活的策略回應市場(chǎng)的呼聲,但這一舉措更像是揚湯止沸,雖能在短期內緩解燃眉之急,卻未能從根本上化解存量房貸高利率與房貸壓力之間的矛盾。

先息后本花樣多

  低至零元,房貸新玩法最近火了!

  2022年早春,站在城市的一隅,望著(zhù)眼前林立的高樓,在一線(xiàn)城市奮斗了十年的李辰終于決定將積蓄投入房產(chǎn),給自己一個(gè)溫馨的家。在彼時(shí)購房時(shí),李辰的定價(jià)基準為L(cháng)PR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)減20個(gè)基點(diǎn)。

  怎樣能優(yōu)化房貸方案?在躊躇之時(shí),李辰發(fā)現了銀行推出的先息后本還款方式,借款人可以選擇只償還部分利息,而本金的償還則集中在貸款期限的后期,這對于正處于事業(yè)上升期,預期未來(lái)收入會(huì )逐步增加的李辰而言是一筆劃算的“經(jīng)濟賬”,他申請了兩年降低月供計劃,將每月房貸還款本金調降至1元。

  先息后本對于現金流緊張的個(gè)人或家庭而言,可以有效緩解月供壓力,目前已有建設銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等多家銀行推出了類(lèi)似的方式。

  從產(chǎn)品特性分析,每家銀行的側重點(diǎn)不同,如建設銀行降低月供方案其中提到最低還款額可為1元本金+當月利息;興業(yè)銀行的“隨薪供”,則允許客戶(hù)在一定時(shí)期內僅償還利息;平安銀行的“氣球貸”,以其特有的“前小后大”還款模式,為前期資金緊張的購房者提供了靈活的還款路徑,但是,需要注意的是,由于最后一期需要一次性?xún)斶€剩余大量本金,借款人必須提前做好財務(wù)規劃,確保屆時(shí)有足夠的資金應對。

  在仔細研究還款方案后,白彥寒(化名)算了一筆賬,以上海地區下調后的首套房貸款利率3.5%、貸款100萬(wàn)元、還款期限30年計算,如果采用等額本息還款方式,月供為4490.45元(月利息約為2917元),總利息為61.66萬(wàn)元。若采用銀行推出的先息后本還款方式,前兩年的月供均為1元本金+利息。由此,可以計算出,首月的月供約為2918元,相較等額本息還款方式減少超三成,兩年償還的按揭貸款本金總額為24元。

  不過(guò),“先息”兩年結束后,采用等額本息方式繼續償還,也就是從第三年起開(kāi)始計算,剩余本金為999976元,月供約為4672.53元,月還款金額相較等額本息方式增加了約182.08元,總利息約為64萬(wàn)元,比等額本息還款方式增加了2萬(wàn)多元。

  盡管初期看似輕松的先息后本還款方式能帶來(lái)短暫的喘息,但從長(cháng)期來(lái)看,并不像表面那樣劃算。

  在存量房貸利率下調呼聲漸起的當下,銀行期望通過(guò)創(chuàng )新還款方式為存量房貸客戶(hù)提供一定的財務(wù)靈活性和壓力緩解,但在整個(gè)貸款期間,由于本金償還推遲,借款人需支付的總利息相比等額本息或等額本金還款方式更高,終究是治標不治本。

降與不降的博弈

  存量房貸下調陷入“兩難”,一方是渴望通過(guò)調降利率緩解按揭重負、優(yōu)化個(gè)人財務(wù)狀況的借款人;另一方是面臨利潤壓縮、風(fēng)險管控的金融機構,這場(chǎng)博弈仍未找到最優(yōu)解。

  對于銀行而言,下調存量房貸利率有利于緩解提前還款問(wèn)題,留存優(yōu)質(zhì)客戶(hù),但銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位,下調存量房貸利率會(huì )進(jìn)一步壓低銀行的利潤空間。

  根據國家金融監督管理總局數據,2024年一季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%,較上年末的1.69%減少0.15個(gè)百分點(diǎn),較上年同期的1.74%下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

  分銀行類(lèi)型來(lái)看,大型銀行、城商行等類(lèi)型機構面臨的息差壓力較大,大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行、農村商業(yè)銀行、外資銀行一季度凈息差分別為1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%,環(huán)比分別下降0.15個(gè)百分點(diǎn)、0.14個(gè)百分點(diǎn)、0.12個(gè)百分點(diǎn)、0.07個(gè)百分點(diǎn)、0.18個(gè)百分點(diǎn)、0.1個(gè)百分點(diǎn),除民營(yíng)銀行凈息差同比增長(cháng)外,其他類(lèi)型機構凈息差同比均出現下行,降幅在0.13—0.22個(gè)百分點(diǎn)。

  有業(yè)內數據測算,存量按揭貸款平均下調80個(gè)基點(diǎn),商業(yè)銀行息差可能下滑6—9個(gè)基點(diǎn),由此可見(jiàn),凈息差的持續下降或將成為存量房貸利率調整的掣肘。

  “銀行是不希望房貸這方面資金出現流失的?!币晃汇y行人士坦言,“但對于銀行這類(lèi)金融機構而言,盈利的核心在于利息收入與支出之間的差額,若息差急劇縮減,甚至跌至某一危險水平之下,銀行自身的資本積累和內部強化能力將會(huì )遭受削弱。這樣一來(lái),銀行支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展所需的資金實(shí)力和持久力便會(huì )受到影響,進(jìn)而可能制約其為實(shí)體經(jīng)濟提供長(cháng)期、穩定金融服務(wù)的能力?!?/p>

  針對存量房貸調整的實(shí)際操作,另一家股份制銀行個(gè)貸中心負責人提及,在自律機制未進(jìn)行政策調整的情況下,銀行無(wú)權自行調整房貸利率水平,也無(wú)從談及“制定差異化利率調整策略”,靈活調整還款模式已經(jīng)是銀行唯一的選擇。其次,由于目前存量房貸利率尚未進(jìn)行下調,因此很有可能出現批量提前還貸的情況,這種情況的出現,同樣會(huì )對銀行利潤產(chǎn)生不利影響。

  盡管市場(chǎng)對于存量房貸利率調整的呼聲越來(lái)越高,但實(shí)際操作起來(lái)卻遠非易事。如何在不同地區之間設定合理的利率下調幅度?新合同該如何設計,才能既體現利率的變動(dòng),又不至于引發(fā)法律上的爭議?更重要的是,如何確保每位客戶(hù)的體驗公平一致,避免因調整幅度的細微差別而引發(fā)不滿(mǎn)甚至投訴?這些都是需要思考的問(wèn)題。

  在王小嬙看來(lái),對銀行來(lái)說(shuō),新老貸款客戶(hù)存在較大的利率差,需要全面衡量各地同類(lèi)客群利率差的大小,對于“LPR+加點(diǎn)”定價(jià)模式進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整,盡可能縮小新來(lái)貸款的利率差。因為存量客戶(hù)的提前還貸也會(huì )影響金融系統的穩定性。

  “凈息差確實(shí)可能成為制約存量房貸調整的因素之一?!敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長(cháng)柏文喜認為,對于不同類(lèi)型的房貸客戶(hù),銀行可以制定差異化的利率調整策略。

提前還貸情緒再起

  “5·17”新政發(fā)布以來(lái),多地購房門(mén)檻下調,優(yōu)惠利率空前加大,全國多數城市首套房貸利率應聲而落,普遍降至3.1%—3.5%區間,二套房貸利率也多數進(jìn)入“3”時(shí)代,利差的進(jìn)一步擴大,讓不少存量房貸借款人深感“不劃算”。

  如今,攢錢(qián)提前還貸的人不在少數,除了直接儲蓄積累進(jìn)行提前還貸外,另有一些人則采取了另一種策略,通過(guò)騰挪消費貸來(lái)實(shí)現對房貸的提前償付,以此達到減少長(cháng)期利息支出的目的。

  一位2023年初買(mǎi)房的購房者直言:“4.3%的存量房貸利率降不了,只能靠自己的努力償還房貸,下個(gè)月打算用自有資金償還30萬(wàn)元貸款,然后再從銀行借10萬(wàn)元消費貸款用于日常的生活支出,我現在能申請的消費貸的利率在3%,這樣算下來(lái)很劃算”。

  2022年,提前還貸潮來(lái)襲,一些年輕人、中年人率先投身還貸熱潮,推動(dòng)的因素便是存量房貸與新發(fā)房貸之間利差加大,彼時(shí),由于線(xiàn)下還貸排隊時(shí)間較長(cháng)、時(shí)間成本較大,有不少購房者便選擇了線(xiàn)上這一方式,但體驗感不佳、申請許久未通過(guò)審核等問(wèn)題也頻頻被詬病。

  目前已有不少銀行優(yōu)化了提前還貸機制,為購房者提供便利。有國有大行發(fā)布了“足不出戶(hù)還房貸攻略”,購房者登錄手機銀行,進(jìn)入“貸款詳情”頁(yè)面,點(diǎn)擊“提前還款預約扣款”,選擇“提前還款預約扣款申請”就可以?xún)斶€房貸,不過(guò)30天之后才能進(jìn)行提前還款資金扣劃。

  數據的印證則更有說(shuō)服性,來(lái)自人民銀行最新公布的數據,今年前5個(gè)月人民幣貸款增加11.14萬(wàn)億元,前4個(gè)月人民幣貸款增加10.19萬(wàn)億元,由此計算5月新增信貸9500億元,盡管環(huán)比出現多增,但同比則少增4100億元。與此同時(shí),M1、M2增速持續回落,有研究觀(guān)點(diǎn)認為,M1和M2持續回落的本質(zhì)是私人部門(mén)修復資產(chǎn)負債表行為(提前還貸)帶來(lái)的鏈式影響。

  在存量房貸利率不下調的背景下,批量的提前還貸會(huì )不會(huì )再出現?諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出,當前新增貸款的房貸利率持續下調,存量、新增房貸存在較大的利率差,且當前資本市場(chǎng)的投資回報率較低,存款利率處于低位水平。因此,居民提前還貸的現象不斷增加,若后續針對存量貸款不同步調整,預計新一輪提前還貸潮將會(huì )到來(lái)。

  據《北京商報》

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